Долг по ипотеке

Дом, квартира, коттедж – комфортабельное жилье в собственности мечта любого современного человека. При этом для одних – это возможность перестать ежемесячно оплачивать пользование чужой недвижимостью, другими же движет желание улучшить условия, расширить жилую площадь. Учитывая то, что банки в совокупности с агентствами недвижимости регулярно предлагают разнообразные варианты ипотечных кредитов, многим гражданам действительно удается эффективно разрешать насущные жилищные вопросы.

 Минусы ипотечного кредитования

Тем не менее, не все отдают себе отчет в том, что их права в значительной мере ограниченны банком, выдавшем кредит, поскольку недвижимость имеет обременение в виде залога. И собственник в реальности не может продать, обменять, передать по договору дарения или иным образом распорядиться имуществом. Для совершения указанных действий необходимо согласие банка, а его, как правило, в подобных случаях получить затруднительно.

Но еще более существенный момент, который стоит учитывать при подаче заявке на получения ипотечного займа, является его длительный срок, в течение которого должник будет нести обязательства перед кредитором. При этом не редкость ситуации, когда у гражданина кардинальным образом меняются обстоятельства, которые имели место при принятии решения об обращении в банк. Сокращения на работе, ликвидация организации, перевод на менее оплачиваемую должность, изменения в семейном положении, такие как рождение детей или развод, требующие финансовых трат – это лишь некоторые трансформации, которые могут заставить заемщика не платить ипотеку. Не имея возможности реализовать недвижимость с целью получения средств для погашения образовавшегося долга, заемщик оказывается, по сути, заложником данной ситуации. Ее итогом в подавляющем большинстве случае становится обращения взыскания на имущество в залоге, причем, учитывая накопившееся проценты, штрафы и пени, вырученной суммы оказывается недостаточно и заемщик остается должен банку часть средств.

Однако, подобного развития событий можно избежать, сведя к минимуму отрицательные последствия, если понимать принципы работы банка, знать, как избежать необоснованных переплат, а также учитывать правовые и экономически аспекты. Владение гражданами подобной информацией – лишь исключение из правил, поэтому важно своевременно привлечь для решения проблемы профессионала. Квалифицированный юрист по ипотеке в Санкт-Петербурге – это реальная возможность изменить ситуацию в свою пользу, пока еще не вынесено решение суда.

Детали страхования при оформлении ипотечного кредита

Страхование является обособленной услугой к договору кредитования и ее навязывание не допускается. Однако в случае получения ипотечного кредита, как следует из ст. 31 ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 г., предмет залога действительно подлежит обязательному страхованию от порчи или утраты, при этом остальные виды страхования допускаются только с согласия заемщика. Так, утверждение банка о том, что страхование жизни и здоровья обязательно, противоречит ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», а также п.1 ст. 421 ГК РФ, который устанавливает свободу граждан при заключении договора за исключением случаев, установленных законодательством.

Соответственно, не платить страховку при ипотечном кредитовании, если она не касается предмета залога, можно. Если же вы заключили договор страхования при получении займа, а на данный момент, учитывая сопутствующее увеличение размера ежемесячного платежа на сумму страхового взноса, не справляетесь с выплатами, ничего не мешает вам расторгнуть договор. Однако, некоторые банки заявляют, что это невозможно или дополнительное страхование является обязательным, в этом случае мы поможем вам отстоять свои права и уменьшить долг перед банком.

Обращение взыскания на предмет ипотечного договора

Некоторые заемщики ошибочно полагают, что взыскание в рамках исполнительного производства на единственное жилье собственника не производится, что следует из п.1 ст. 446 ГПК РФ. Однако из данного положения есть исключения, оно не распространяет свое действие на предмет ипотечного кредита. Так, кредитор, обращаясь в суд, руководствуется ст. 50 ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года, которая устанавливает, что на имущество, заложенное по договору ипотеки при ненадлежащем исполнении должником своих обязательств, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

Однако, это не значит, что малейшее нарушение влечет столь негативные последствия, если оно незначительно, а также размер требований кредитора явно превышает стоимость имущества, находящегося в залоге действует ст. 348 ГК РФ, которая не допускает удовлетворение подобных требований. При этом обязанность доказывания незначительности нарушения лежит на должнике и от его позиции зависит дальнейшая судьба имущества. Исходя из правовых норм, содержащихся в ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке», можно выделить следующие условия, совокупность которых позволяет доказать незначительность нарушения:

1.  Размер обязательства, неисполненного должником, составляет менее 5% от стоимости имущества, находящегося в залоге у банка по договору ипотеки;
2.  Отрезок времени, в который имеет место просрочка обязательства, составляет не более 3-х месяцев.

Однако, и при несоблюдении указанных условий, должник имеет полное право доказывать незначительность нарушения, например, если срок просрочки превышен не намного. Также, суд принимает во внимание обстоятельства, которые вынудили должника не платить ипотечный кредит. Важно представить документы, свидетельствующие об изменениях в материальном и семейном положении, что позволяет охарактеризовать вас не как злостного неплательщика, а, как добросовестного гражданина, нарушившего обязательства под давлением обстоятельств.

Профессиональные усилия представителей заемщика во многих случаях позволяют найти компромисс с банком, изменить график платежей по ипотеке и заключить мировое соглашение, исключающее продажу вашей квартиры с торгов. Также желательно, не дожидаясь решения суда, вновь начать вносить хотя бы небольшие суммы в счет погашения долга, а кроме того, убедить кредитора в том, что ваше финансовое положение скоро улучшится и вы сможет погашать заем в прежнем режиме. Ведь банку совсем не выгодно лишаться установленных по договору процентов, а также заниматься реализацией ипотечного имущества.

Если же суд вынес решение, в соответствии с которым на вашу квартиру или дом будет обращено взыскание, нужно подать заявление об отсрочке исполнения решении, при этом ее срок может достигать одного года. Такая возможность предусмотрена п.3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», в случаях, если заемщик сможет представить уважительные причины ходатайства, а также, если заем не связан с предпринимательской деятельностью гражданина. При этом понятия уважительности причин в законодательстве РФ не содержится, поэтому удовлетворения вашего обращения напрямую зависит от профессионализма представителя. Получив отсрочку, должник в течение указанного периода может погасить весь долг, взяв для этого потребительский кредит. В этом случае, нужно будет подать в суд соответствующее заявление и решение об обращении взыскания будет отменено.

Просрочка по ипотеке… Рекомендации заемщика

Некоторые граждане, которые по различным причинам допустили небольшую просрочку по ежемесячным платежам и, как следствие, появление задолженности, ошибочно полагают, что это не является серьезным нарушением, а потому искренне удивляются, получив уведомление о назначении судебного заседания. Далее рассмотрим допустимые варианты, позволяющие свести к минимуму возможные потери заемщика:

1.  Предвидя то, что вы не сможете внести очередной платеж в счет погашения долга, обратиться к банку с просьбой о предоставлении «кредитных каникул». Данная услуга предполагает отсрочку обязательства на срок до нескольких месяцев, что многим заемщикам позволяет решить финансовые трудности и вновь начать добросовестно оплачивать ипотечный кредит.
2.  В некоторых случаях эффективным является получение кредита в другой организации с целью погашения ипотечного кредита и снятия обременения с недвижимости. Это позволит вам беспрепятственно продать ее по выгодной для вас стоимости, снять с себя обязательства по новому кредиту, а, если останутся средства, найти более доступное жилье. В зависимости от конкретных обстоятельств такой вариант может стать единственным выходом из положения, поскольку, если допустить выставления имущества на торги, сумма реализации может вас неприятно удивить.
3.  Также вы можете договориться с покупателем, заинтересованным в вашей квартире, получить от него денежные средства на погашение ипотечного кредита, а после снятия обременения оформить договор купли-продажи.

В каждом случае нужно учитывать индивидуальные особенности дела. Наши юристы разберутся в спорной ситуации, составят для вас оптимальную программу действий, а при необходимости осуществят представительно на требуемой стадии: от мирного урегулирования до исполнительного производства.

Юридическое содействие в проблемах с ипотечным кредитом

Принимая решение о сотрудничестве с нашими юристами, вы делаете первый шаг к выходу из сложившейся ситуации. Мы сделаем все возможное в рамках законодательства, чтобы защитить ваши права и законные интересы в споре с банком. Профессиональные консультации помогут разобраться в таких вопросах, как, что будет, если не платить кредит, как избежать необоснованных переплат, как не платить подоходный налог, сократить сумму задолженности и не лишиться жилья, обремененного залогом, при наступлении материальных трудностей и получить компетентные ответы на иные интересующие вас вопросы по ипотеке.

Юрист по ипотеке в СПБ – это грамотный специалист, осуществляющий квалифицированное сопровождение дела с момента привлечения его к участию в деле. Мы ориентируемся на досудебное разрешение создавшейся ситуации, взаимодействуя с банком по вопросам реструктуризации задолженности, досрочного погашения обязательств, снижение штрафов, что не редко позволяет избежать длительных судебных разбирательств. Если же кредитор уже обратился в суд, ставим перед собой задачу избежать негативных последствий в виде обращения взыскания на предмет залога, добиваемся изменение графика платежей по ипотеки. При вынесении судом определений и решений, нарушающих права заемщика обжалуем их в апелляционном и кассационном порядке, добиваясь отмены.

Наши юристы по ипотеке в Санкт-Петербурге – одни из лучших специалистов в этой области. Понимание глубинных основ процесса ипотечного кредитования, опыт ведения разнообразных дел, сотни решенных правовых проблем – красноречивым образом свидетельствует о нашей компетенции.