Предмет и задачи строительно-технической экспертизы

Строительство является одним из традиционных видов человеческой деятельности, формирующим сложную систему общественных отношений, в том числе — конфликтных. Рассмотрение и разрешение многих спорных ситуаций, возникающих при возведении и эксплуатации зданий, строений и сооружений, осуществляется в судебном порядке.

Судебная строительно-техническая экспертиза как род судебных инженерно-технических экспертиз играет важную, а иногда и решающую роль в судопроизводстве, в том числе при рассмотрении в судах общей юрисдикции и арбитражных судах гражданских спорой. Обусловлено это необходимостью использования специальных знаний в области строительства для решения самого широкого круга проблем, возникающих на различных стадиях судебного процесса.

В судах общей юрисдикции традиционно разбирается и разрешается весьма значительное и имеющее устойчивую тенденцию к увеличению число гражданских споров о праве собственности на домовладения; возможности и вариантах реального раздела недвижимости между собственниками; причинах и величине материального ущерба, нанесенного жилым зданиям, квартирам вследствие ненадлежащего ведения строительства или эксплуатации инженерных систем.

Аналогичная ситуация сложилась и в арбитражном судопроизводстве, одной из задач которого является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, в том числе в области строительства. Здесь возникает необходимость исследования проектно-сметной документации, определения видов, объема, качества и стоимости выполненных строительных работ, возводимых и эксплуатируемых строительных объектов; установления соответствия их характеристик требованиям специальных норм и правил, регламентирующих процессы проектирования, возведения, эксплуатации, реконструкции (ремонта), демонтажа и утилизации зданий, строений и сооружений.

• — продукцию строительного производства (собственно строительства), продукцию промышленности строительных материалов, строительные изделия;
• — конструкции и детали иного происхождения (например, изготовленные кустарным способом);
• — участки местности, функционально связанные со строительными объектами;
• — проектно-сметную, исполнительную документацию и документы, в которых содержатся сведения о событии, произошедшем в сфере строительного производства или эксплуатации строительных объектов и ставшем предметом судебного разбирательства;
• — иные объекты, перечень которых постоянно пополняется.

Предметом строительно-технической экспертизы применительно к гражданскому и арбитражному судопроизводству следует считать устанавливаемые на основе специальных строительно-технических знаний сведения о фактах, имеющие доказательственное значение при судебном разбирательстве гражданских дел, в том числе арбитражных споров.

Задачи строительно-технической экспертизы при всем их многообразии можно представить, взяв за основу их классификации виды проводимых экспертом-строителем исследований:

• — установление наличия объекта строительно-технической экспертизы в конкретных условиях, исследуемых экспертом, — экзистенциальные (лат. ех151еиа — существование) задачи;
• — определение свойств объекта строительно-технической экспертизы — атрибутивные (лат. — установление) задачи;
• — установление последовательности, продолжительности и характера отдельных фрагментов события, ставшего предметом судебного разбирательства; определение имеющих значение для дела параметров взаимного расположения объектов строительно-технической экспертизы и отдельных их фрагментов относительно друг друга — ситуалогические задачи;
• — определение стоимости зданий, строений, сооружений, их отдельных фрагментов, а также территории (участков земли), функционально связанной с ними, — стоимостные задачи;
• — установление принадлежности объекта строительно-технической экспертизы к какому-либо классу, типу, виду, группе — классификационные задачи;
• — установление состояния объекта строительно-технической экспертизы — диагностические задачи;
• — установление наличия и вида причинной связи между отступлениями от требований специальных правил, регламентирующих процессы строительного производства и эксплуатации строительных объектов, и наступившими последствиями, ставшими предметом судебного разбирательства, — каузальные задачи;
• — установление возможности реального раздела домовладений между их собственниками; разработка вариантов такого раздела — преобразовательные задачи.

Основанием, мотивом решения экзистенциальной задачи (при условии, что она не отражена в вопросах, поставленных перед экспертом в определении о назначении экспертизы), может быть либо гипотеза о существовании какого-либо объекта, признаков того или иного события (явления, процесса) или прямое указание на необходимость такого существования в законе, подзаконных актах, строительных нормах и правилах, иных регламентирующих документах.

Жизненный цикл продукции строительного производства — от разработки проектно-сметной документации до возведения, модернизации и реконструкции, сноса (демонтажа) и утилизации зданий, строений и сооружений — отражается документально, в строго определенном порядке, с обязательной регламентацией объема и стоимости выполняемых работ, подробной и последовательной фиксацией данных об их выполнении. Так, в соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчик (застройщик), имеющий намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, на что требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. ГК предусмотрено обязательное наличие у организации, осуществляющей строительство и связанные с ним работы, технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования (п. 1 ст. 743 ГК).

При исследованиях, связанных с установлением причин, условий и обстоятельств возникновения и развития разрушительных процессов в конструкциях строительного объекта, полной или частичной утраты ими возможности выполнять свое функциональное назначение, эксперт устанавливает факт наличия (отсутствия) проектно-сметных и исполнительных (рабочих) документов. Как показывает практика, эти негативные явления часто связаны с их отсутствием. Так, например, в экспертной практике исследуются "промерзающие" квартиры, "подтопленные" подвалы возводящихся и эксплуатируемых зданий и сооружений. Проникновение влаги в помещения обусловлено, как правило, отсутствием гидроизоляции либо ненадлежащим (не отвечающим требованиям специальных правил) ее устройством. Большинство материалов гражданских дел в таких случаях не содержат обязательных актов освидетельствования скрытых (в рассматриваемых ситуациях — гидроизоляционных) работ, а ответы на заявленные ходатайства экспертов о предоставлении в их распоряжение указанных актов зачастую говорят о том, что эти документы не составлялись. То есть данный этап выполнения строительных работ не проходил соответствующего контроля со стороны заказчика строительства, а также в этой части не осуществлялся авторский надзор проектной организации.

Говоря об исследованиях данного вида, следует отметить, что такого рода познавательная деятельность не имеет в большинстве случаев самостоятельного значения, ибо после того, как наличие соответствующего объекта установлено, конкретные стороны, свойства и отношения его исследуются для определенных (иных) целей. Так, при установлении наличия объекта определяются его природа, принадлежность к конкретному классу (роду, виду), констатируется несоответствие его характеристик действующим специальным правилам (если оно имеется), часто рассматривается вопрос о причинной связи между наличием (отсутствием) объекта и наступившими последствиями, относимости этого факта к исследуемому событию.

Установление наличия (отсутствия) предусмотренных специальными правилами документов — обычно первый этап экспертного исследования при разбирательстве гражданских дел как в судах общей юрисдикции, так и в арбитраже. Например, при рассмотрении спора о правомерности (на основании ст. 222 ГК) решения о сносе строения как самовольной постройки, суд, как правило, ориентирует эксперта на установление наличия (отсутствия) отступлений от действующих градостроительных и строительных правил, что и является одним из оснований для признания строения самовольной постройкой.

Атрибутивные задачи строительно-технической экспертизы. Наиболее часто экспертами исследуются свойства продукции строительного производства. Эти объекты, как и любые материальные образования, обладают бесконечным множеством свойств, однако предметом экспертного исследования становятся лишь те из них, которые имеют значение для установления истины по делу. Это функциональные (свойства назначения), эксплуатационные, эстетические, потребительские свойства и свойства безопасности. В ходе исследования эксперт должен выявить, изучить, оценить определенные признаки объекта и высказать свое суждение о его свойствах. Определяя свойства исследуемого объекта, эксперт должен исходить из того, что он характеризуется не только наличием, но и отсутствием тех или иных признаков.

В теории судебной экспертизы известно понятие "негативное обстоятельство", когда отсутствует то, что должно присутствовать. Так, например, отсутствие тяги воздуха в вентиляционном отверстии системы естественной вытяжной вентиляции жилого дома свидетельствует о засорении вентиляционного стояка либо о несанкционированном заужении (уменьшении площади сечения) участков вентиляционного канала (на практике распространены случаи, когда новоселы в своем стремлении увеличить площадь кухни "отсекают" часть вентиляционного стояка, уменьшая при этом интенсивность функционирования системы воздухоотвода).

Чтобы получить более полное представление о свойствах объектов строительно-технической экспертизы и путях их установления, представляется целесообразным описать наиболее существенные из них для экспертной практики.

Функциональные свойства определяют назначение продукции строительного производства. Они формируются уже на стадии изготовления строительных материалов, поэтому эксперт начинает исследование, как правило, с их изучения независимо от того, ставится ли перед ним задача, связанная с определением причин и условий возникновения и развития разрушительных процессов в конструкциях здания, полной (частичной) утраты функциональных свойств жилого помещения или отдельного элемента строительной конструкции.

В понятии "свойство назначения продукции строительного производства" помимо технического аспекта ясно виден и социальный аспект. Основное назначение отдельных помещений и здания в целом — удовлетворять жилищно-бытовые, производственные и прочие потребности человека. Наиболее полное соответствие здания, строения предусмотренному проектом назначению достигается, в частности, при соблюдении технологии строительного производства, проведении проектных, инженерно-изыскательских и иных работ на современном техническом уровне.

Эксплуатационные свойства обусловливают возможность использования объекта в соответствии с его функциональным назначением. Законом предусмотрено право заказчика строительства отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком (п. 6 ст. 753 ГК). Так, порядок эксплуатации зданий предусматривает "потребление построенных объектов", т.е. использование их помещений, систем, прилегающих территорий в определенных целях. Если речь идет о жилом здании, под правильной эксплуатацией подразумевается использование квартир для проживания граждан, удовлетворять потребности которых можно только при бесперебойном функционировании всех инженерных систем, определенных габаритах помещений, обеспечении определенного уровня шума, инсоляции, освещенности в них и т.д.

Именно со свойствами такого рода связано понятие юридической делимости. Решая вопрос о возможности реального раздела жилого дома (квартиры) при рассмотрении судом гражданских споров о праве собственности на недвижимость в жилищной сфере, эксперт исходит из того, что предлагаемая им к выделу часть дома (квартиры) по своим эксплуатационным свойствам не должна отличаться от подлежащего разделу строения.

Отвечая на вопрос о соответствии эксплуатационных свойств специальным правилам, следует исходить из того, что предъявляемые к ним требования подразделяются на общие и специальные. Общие требования распространяются на все здания, специальные — на определенные группы зданий, отличающихся спецификой назначения либо технологией производства. Общие и специальные эксплуатационные требования сформулированы в нормах и технических условиях на проектирование определенных групп зданий, а специальные требования, определяемые назначением или конструктивным решением, содержатся в техническом задании на проектирование.

Свойства безопасности. В соответствии с законом подрядчик строительства не вправе использовать в ходе осуществления работ оборудование, если это может привести к нарушению обязательных требований к безопасности строительных работ (п. 2 ст. 751 ГК). При исследовании таких объектов при рассмотрении судебных споров между заказчиком и подрядчиком в задачу эксперта входит, как правило, установление безопасности их эксплуатации. К данным свойствам следует относить, например, надежность оборудования — оно предусматривается уже на стадии конструирования, а затем изготовления с учетом механического, теплового и химического воздействия, которому оно должно подвергаться в процессе эксплуатации. Кроме прочностных характеристик машин и механизмов, определяющих их способность не разрушаться и, следовательно, не травмировать людей, нужно иметь в виду факторы опасности, которые создаются в процессе работы исправного оборудования, например движущиеся части машин, перемещаемые грузы, шум, вибрация и т.д.

Определяя степень безопасности машины или механизма, эксперт должен рассматривать этот объект не как обособленную единицу, а как часть динамической системы, объединяющей работников, управляющих оборудованием (экскаваторщики, крановщики и др.) и выполняющих организационные и иные функции (сигнальщики, стропальщики и др.), а также такие ее элементы, как участки территории (проезды, проходы и пр.), рабочие зоны машины, зоны со специальным режимом (например, зоны постоянно действующих опасных производственных факторов), ограждении и т.д. Словом, безопасность строительных машин и механизмов — сложное, многоаспектное понятие, обусловленное рядом факторов (технических, организационных). Решая вопрос о том, обладает ли исследуемый объект свойством безопасности, эксперт создает его идеальную модель и сопоставляет с ней реально существующий объект (мысленную модель ранее существовавшего объекта). Наличие и характер выявленных отступлений позволят ему сделать вывод о наличии (отсутствии) у объекта указанного свойства.

Необходимость в исследовании экспертом-строителем безопасности объекта возникает, когда устанавливается возможность использования жилых (производственных) помещений в соответствии с их функциональным назначением. Часто выявляются случаи использования при строительстве и ведении отделочных работ материалов, содержащих вредные для здоровья человека вещества (формальдегид, ментол, бензол, хлорированные углеводороды и др.). Классический пример опасного строительного материала — металлосодержащие краски. По мере высыхания растворителя частицы красочного слоя попадают в воздух помещения, оседая на предметах и проникая в легкие работающих. Установление наличия и концентрации таких веществ — задача, разумеется, комплексных экспертиз, проводимых с участием эксперта-строителя и эксперта, специализирующегося на исследованиях лакокрасочных материалов. Источник вредных веществ может находиться и за пределами здания (свалка с радиоактивными отходами, отходами химических производств и пр.). Обнаружение таких источников, определение взаимосвязи их с наступившими последствиями — промежуточная экспертная задача. Только решив ее, эксперт может судить о возможности безопасной эксплуатации строительного объекта. Решение такой задачи также невозможно без проведения комплексных исследований — с участием специалистов в области исследования веществ и материалов, а также и экологов. В ряде случаев сделать вывод такого рода эксперт-строитель может, лишь располагая результатами экологических исследований1.

Под эстетическими свойствами зданий, строений и сооружений понимается их архитектурная выразительность, отвечающая назначению объектов строительства и проявляющаяся в рациональности форм, целостности композиции и совершенстве исполнения собственно строительных и декоративных работ как отдельной постройки, так и общей градостроительной композиции ансамбля застройки.

Эстетические требования предъявляются и к отдельным элементам внутреннего обустройства жилья и производственных помещений — отделке поверхностей пола, стен, потолка; санитарно-техническому оборудованию и т.д. Так, качество обойных работ должно удовлетворять следующим требованиям: все полотнища должны иметь одинаковый цвет и оттенок; пригонка рисунка на стыках должна быть точной; соединения полотнищ, обоев, наклеенных внахлест, должны быть обращены к световым проемам; места соединения обоев при наклейке впритык не должны быть заметны на расстоянии трех метров; на оклеенных поверхностях не должно быть пятен, воздушных пузырей, пропусков, доклеек и отслоений, а в местах примыкания к откосам проемов — перекосов и морщин. Укладка керамической и облицовочной плитки должна осуществляться по заданному рисунку. Поверхность покрытий из линолеума не должна иметь волн, вздутий и приподнятых кромок. Коробление бортов ванн (отклонение бортов ванн от горизонтальной и вертикальной поверхностей), а также деформация поверхности умывальников не должны превышать нормативно определенных величин, зазоры между плинтусами и покрытием пола не допускаются.

При оценке проектов нового строительства или реконструкции строительных объектов экспертные исследования могут носить прогностический характер. Потребность в таких исследованиях появляется, например, при рассмотрении судами исков, оспаривающих решение главного архитектора города (района) о запрете на возведение жилых домов по индивидуальным проектам. Широко распространены также случаи ведения строительства с отступлениями от требований действующих законов. Установить истину при разрешении споров этого рода между гражданами (организациями) и административными органами, как правило, невозможно без привлечения сведущего лица. При этом эксперт должен руководствоваться, в дополнение к строительным нормам и правилам, используемыми в архитектуре и градостроении следующими принципами:

• — при возведении новых строительных объектов следует сохранить все памятники градостроительства и архитектуры, истории и культуры, природного ландшафта;
• — вновь возводимые строительные объекты не должны доминировать над сложившейся застройкой, если она имеет историческую или эстетическую ценность.

Потребительскими называют те свойства (объективные особенности) продукции строительного производства, которые обусловливают ее способность удовлетворять конкретную потребность в процессе эксплуатации. Потребительские свойства тесно связаны со свойствами безопасности, функциональными, эксплуатационными, эстетическими и другими свойствами и определяют стоимость продукции.

Потребительная стоимость создастся в сфере производства. Эксплуатационная пригодность здания, безотказность и долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем определяются уже на стадии проектирования и строительства. Таким образом, проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительную стоимость. Ее величина применительно к эксплуатируемым зданиям и сооружениям (а именно находящиеся в эксплуатации строительные объекты наиболее часто подлежат экспертному исследованию) зависит, в частности, от величины физического и морального износа. Под физическим износом понимают потерю строительным объектом с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости. Основными причинами физического износа является воздействие природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания (сооружения). Экспертная задача, связанная с определением величины физического износа, состоит в установлении его признаков, их систематизации и оценке, а также количественного выражения степени влияния износа этого вида на стоимость строительного объекта.

"Моральный износ сооружений, жилых, гражданских и производственных зданий в основном зависит от научно-технического прогресса в промышленности и строительстве". Различают два вида морального износа: первый связан со снижением потребительной стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства (уменьшение ее объясняется снижением затрат общественно необходимого труда на сооружение таких же объектов на момент экспертной оценки); второй — отражает степень несоответствия здания (сооружения) либо его элементов существующим на момент экспертной оценки нормативным объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. Так, отсутствие в жилых домах дореволюционной постройки системы горячего водоснабжения, организованной системы удаления бытовых отходов (мусоропровода) при планировке квартир, предусмотренной для коммунального заселения, даже при незначительном износе конструкций и систем здания обесценит в этой части такого рода объекты по сравнению с современными жилыми зданиями.

Моральный износ зданий в процессе эксплуатации нельзя предупредить, темпы его заложены уже на стадии проектирования и зависят от того, насколько учтены тенденции научно-технического прогресса в объемно-планировочных и конструктивных решениях. Это обстоятельство определяется экспертом-строителем при оценке экономической обоснованности того или иного проекта. Устанавливая наличие и степень морального износа здания, строения, сооружения, эксперт сопоставляет наиболее существенные для решения данного вопроса характеристики исследуемого объекта с характеристиками аналогичного объекта (точнее, с характеристиками идеальной его модели), отвечающего современным (на момент оценки) требованиям, предъявляемым к таким объектам. Удостовериться в правильности оценки эксперт сможет, сравнив полученные результаты с данными оценки объектов, аналогичных исследуемому, т.е. при наличии соответствующего банка данных.

Вопросы, связанные с решением стоимостных задач, будут рассмотрены ниже. Что же касается атрибутивных исследований в целом, то следует еще раз подчеркнуть, что определением свойств объекта экспертное исследование, как правило, не исчерпывается. Это лишь один из этапов в ряду исследований — в том числе классификационных и диагностических, если выявленные свойства объекта служат основанием для отнесения его к какому-то классу или для определения его состояния.

Решению экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладений между их собственниками, предшествуют ситуалогические задачи — исследования, направленные на установление взаимного расположения основного (жилого) строения и построек хозяйственно-бытового назначения, инженерных коммуникаций, элементов благоустройства и пр. После этого подлежит измерению и фиксируется расстояние от этих объектов до границ участка домовладения. Результаты этих исследований являются основой для построения плана спорною домовладения и последующей разработки вариантов его раздела.

При рассмотрении судами исков о признании постройки самовольной на том основании, что ее возведение осуществлено с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК), эксперт, в частности, определяет расстояние от вновь возведенного (спорного) здания, строения или сооружения до возведенных ранее строительных объектов либо объектов повышенной бактериологической опасности (свалки бытовых и иных отходов, туалеты и пр.). В первом случае проверке подлежит соответствие нового строительства требованиям противопожарных норм, во втором — санитарных. Эти исследования также подпадают под категорию ситуалогических. Если их разделить на макро- и микроисследования, то указанные выше можно отнести к первым. Вторые, в таком случае, будут направлены на составляющие объекта экспертизы. Это могут быть элементы арматурного каркаса железобетонной конструкции (взаимное расположение закладных деталей и арматурных стержней), крепежные детали (их ориентация относительно друг друга) узла соединения отдельных клееных деревянных и полимерных строительных конструкций и пр. Принимая во внимание статический характер состояния приведенных выше объектов экспертного исследования, данные задачи следует относить к ситуалогическим обстоятельственным.

Решение ситуалогических задач направлено также на реконструкцию вещной обстановки происшедшего события, позволяющую в дальнейшем (используя результаты иных исследований) воссоздать характер и последовательность его отдельных фрагментов, что представляет собой динамическую составляющую данных исследований. Такие задачи относятся к ситуалогическим событийным. В ходе их решения могут быть установлены, например, последовательность и характер процессов, приведших в конечном итоге к образованию сквозных трещин в наружных стенах жилого дома:

• — неравномерная просадка фундамента здания, обусловленная неоднородностью грунта либо его подтоплением грунтовыми или хозяйственно-бытовыми;
• — образование и развитие не предусмотренных проектом нагрузок на конструкции здания (вследствие его полного или фрагментарного крена) и как следствие — возникновение соответствующих напряжений в объеме материала указанных конструкций;
• — достижение в своем развитии названными напряжениями прочностного предела материала, из которого изготовлены наружные стены жилого дома (это может быть кирпичная кладка, монолитный или сборный железобетон и пр.);
• — нарушение целостности конструкций (собственно трещинообразование);
• — наполнение трещин атмосферной влагой;
• — замораживание влаги, скопившейся в "свежих" трещинах, увеличение ее объема при превращении в лед и как следствие — дальнейшее раскрытие трещин, их "углубление" до внутренней поверхности наружных стен, которые при этом утрачивают способность ограждать помещения квартир дома от воздействия природных факторов;
• — образование влажных пятен на обоях стен помещений квартир, "промораживание" отдельных участков стен.

В заключении эксперта отдельные этапы механизма восстанавливаемых экспертов процессов (явлений) должны быть описаны с той степенью детализации, которая позволила бы адресату заключения представить весь процесс (явление) целиком и удостовериться в том, что каждый его предшествующий этап с неизбежностью порождает последующий и приводит в итоге к событию, ставшему предметом судебного разбирательства.

Стоимостные задачи строительно-технической экспертизы — исследования, связанные с определением стоимости выполненных работ и использованных строительных материалов, строительного объекта в целом либо отдельной его части. Такие исследования выходят за рамки рассматриваемой экспертизы, определенные ее названием. Однако на практике эти исследования были и остаются неотъемлемой частью профессиональной деятельности эксперта-строителя.

При рассмотрении судами гражданских споров о праве собственности на домовладения определение стоимости дома, построек хозяйственно-бытового назначения, благоустройства и затрат, понесенных сторонами, дает возможность судить о степени участия истца и ответчика в строительстве, обустройстве спорной недвижимости. Проведение расчетов необходимо также при определении компенсации, выплачиваемой одной из сторон в том случае, когда стоимость реально выделяемой части домовладения отличается от стоимостного эквивалента идеальной доли совладельца в праве собственности на недвижимость, а также при выполнении ремонтно-восстановительных работ в ходе рассмотрения исков о возмещении ущерба при заливах квартир, разрушении строений (ст. 15 ГК).

В соответствии со ст. 37 СК имущество каждого из супругов может быть признано их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.). При судебном рассмотрении споров супругов о праве собственности на имущество специальные знания эксперта-строителя необходимы для определения стоимости как части имущества, составляющей недвижимость жилищной сферы, так и строительных работ, проведенных во время их совместной жизни (виды и объем этих работ устанавливаются, разумеется, не экспертным путем).

Целью экспертного определения цены продукции строительного производства или выполненных ремонтно-строительных работ является установление имеющих доказательственное значение обстоятельств, которые необходимо выяснить по делу для его правильного разрешения. К обстоятельствам такого рода следует относить последствия консервации строительства. Так, если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК). Если спор между заказчиком и подрядчиком по поводу указанной суммы перейдет в сферу судебного разбирательства, эксперт-строитель должен будет провести экономические расчеты. Необходимость в расчетах возникает при определении стоимости перерасходованных при производстве строительных работ материалов, так как такой перерасход, если он является необоснованным, в себестоимость строительных работ не входит, а подлежит возмещению за счет виновных лиц в порядке, установленном действующим законодательством.

В гражданском и арбитражном процессах специальные знания эксперта-строителя бывают востребованы при судебном рассмотрении исков о применении последствий недействительных и ничтожных сделок, признании сделки недействительной (ст. 166-170 ГК), споров о правах и законных интересах лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Определение рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков может быть как самостоятельной экспертной задачей, так и промежуточным этапом исследования, что имеет место, в частности, при производстве экспертиз по гражданским делам, связанным со спорами о праве собственности на домовладения.

Для данного вида исследований характерна, на наш взгляд, определенная специфика, заключающаяся в избирательности подхода к решению вопроса о том, всегда ли при определении стоимости строений спорного домовладения следует учитывать влияние таких факторов, как:

• — их месторасположение (в городе или сельской местности, а в пределах населенного пункта — в центре или на окраине);
• — наличие (отсутствие) транспортных магистралей (железнодорожных либо автомобильных);
• — степень благоустройства района, где расположен объект спора;
• — наличие (отсутствие) в непосредственной близости от него леса, реки, озера, моря либо реально существующих или предусмотренных в перспективе промышленных предприятий, свалок, иных источников вредного воздействия на человека и т.д.

Наиболее приемлемый путь определения степени влияния подобных факторов — исследование с использованием метода сопоставления парных продаж, т.е. сопоставления стоимости двух уже проданных схожих объектов оценки, в отношении которых действуют аналогичные по количеству и характеру факторы (все, кроме одного или нескольких), влияние которых подлежит определению. Представляется, что этот метод не может быть рекомендован для подавляющего числа экспертных исследований по делам данной категории (имеются в виду случаи констатации экспертом возможности реального раздела жилого дома между совладельцами), так как способ оценки недвижимости с учетом собственно "рыночных" факторов в таких ситуациях неприменим. Поясним это положение на следующем примере.

Жилой дом возводился в элитном месте двумя совладельцами на участке земли, переданном им по наследству; вклад их в строительство одинаковый, и соответственно им принадлежат равные доли в праве собственности на него. Дом невозможно разделить в точном соответствии с их идеальными долями, в связи с чем суду необходимо определить сумму выплаты в качестве компенсации той стороне, которой будет передана во владение "меньшая" часть дома. При этом следует исходить из того, что оценка имущества — это определение его стоимости в соответствии с поставленной целью, а установление рыночной стоимости недвижимости напрямую связано с его продажей. Рыночная стоимость имущества- расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Рассматриваемая ситуация не предполагает совершения сделки купли-продажи (собственники будут продолжать эксплуатировать каждый свою часть дома), следовательно, нет условий для констатации необходимости определения собственно рыночной стоимости спорной недвижимости. К этому следует добавить, что здравому смыслу противоречило бы увеличение суммы компенсации, основанное на влиянии такого фактора, как элитное месторасположение постройки, при том что расходы, связанные с возведением дома, определялись лишь затратами, связанными с его строительством. В данном случае при определении стоимости спорного объекта недвижимости должен быть использован затратный подход- способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание имущества, с учетом всех видов износа. Данный подход предполагает применение названных выше методов сравнительной стоимости единицы имущества и стоимости укрупненных элементов.