Основанием для сноса жилых домов является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такое изъятие возможно только в исключительных случаях, указанных в статье 49 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ). К таким случаям, в частности, статья 49 ЗК РФ относит размещение объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения, объектов использования атомной энергии, объектов обороны и безопасности, объектов федерального транспорта, путей сообщения, иных объектов, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Компенсации нанимателям за изымаемое жилье
Согласно статье 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением на основании решения органа власти о сносе дома, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. До сих пор существует заблуждение, что в данном случае выселяемым нанимателю и членам его семьи должны предоставить жилое помещение исходя из количества проживающих, то есть большей площади, либо несколько квартир. Для чего, узнав о предстоящем сносе, некоторые наниматели стараются вселить в квартиру или дом как можно больше родственников. Подобный метод улучшения жилищных условий был возможен по «старому» Жилищному кодексу, нынешнее же законодательство предоставляет возможность нуждающимся получить жилье большей площади лишь в порядке очередности. И предоставление гражданам иного жилья взамен сносимого не лишает их права продолжать состоять на учете в качестве лиц, нуждающихся в жилом помещении.
Также стоит отметить, что предоставляемое в порядке статьи 89 ЖК РФ, жилье, может быть большим ранее занимаемого по площади. В этом случае, наниматель не должен компенсировать разницу за «лишние» метры.
Компенсации собственникам за изымаемое жилье
В отличие от нанимателя по договору социального найма, собственнику жилого помещения, согласно статье 32 ЖК РФ, предлагается выкупная цена. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Выкупная цена определяется независимым оценщиком в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ». Если собственник не согласен с произведенной оценкой, он вправе представить иной отчет о стоимости или ходатайствовать о проведении экспертизы в суде.
Если не согласен с решением органа исполнительной власти об изъятии
Решение об изъятии земельного участка для муниципальных и государственных нужд может быть обжаловано собственниками помещений дома в судебном порядке. Ответчик – орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен доказать необходимость строительства указанных в решении объектов для нужд региона или муниципального образования в соответствии с генеральным планом развития территории, а также отсутствие других вариантов размещения этих объектов.
Иск вправе предъявить и орган принявший решение об изъятии. Согласно статье 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. При этом, если такой иск предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.
В завершение, подчеркну, что все вышеуказанное относится лишь к отношениям граждан с органами государственной/муниципальной власти по поводу изъятия земельного участка и находящегося на нем жилого дома для, соответственно, государственных или муниципальных нужд. Отношения по выкупу жилых помещений между собственниками и организацией-застройщиком регулируются иными нормами права…
