Арбитражный суд Пермского края
Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А50-3472/19
19 июля 2019 года
город Пермь
Резолютивная часть решения оглашена 27 мая 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 19 июня 2019 года.
Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи Г.В. Лядовой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.С. Фридрих
рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЕДА-ЕДА» (614010 Пермский край город Пермь проспект Комсомольский дом 81этаж 1 со стороны ул. Соловьева, ОГРН: 1185958021710, ИНН: 5904364201)
к Управлению Росреестра по Пермскому краю (614990 Пермский край город Пермь улица Ленина 66/2, ОГРН: 1045900116162, ИНН: 5902293114)
заинтересованные лица:
— ТСЖ «КОМПРОС-81» (614010 Пермский край город Пермь проспект Комсомольский 81 45, ОГРН: 1095904000246, ИНН: 5904201310)
— индивидуальный предприниматель Русс Сергей Николаевич (614530 край Пермский р-н Пермский х Русское поле ул Центральная д. 5; ОГРН 318595800091759 ИНН 590200346550)
о признании незаконным решения от 07.11.2018 Управления Росреестра по Пермскому краю об отказе в государственной регистрации,
при участии:
от заявителя – Демидов Д.С., представитель по доверенности от 06.09.2019, паспорт;
от Управления Росреестра по Пермскому краю – Тутынина О.И., представитель по доверенности № 266 от 26.12.2018, удостоверение № 006335;
остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещались.
Общество с ограниченной ответственностью «ЕДА-ЕДА», далее заявитель, обратилось в суд к Управлению Росреестра по Пермскому краю, о признании незаконным решения от 07.11.2018 № КУВД-001/2018-2579596/2 Управления Росреестра по Пермскому краю об отказе в государственной регистрации.
Определением суда от 12.03.2019 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, привлечены: ТСЖ «КОМПРОС-81» (614010 Пермский край город Пермь проспект Комсомольский 81 45, ОГРН: 1095904000246, ИНН: 5904201310), индивидуальный предприниматель Русс Сергей Николаевич (614530 край Пермский р-н Пермский х Русское поле ул. Центральная д. 5; ОГРН 318595800091759 ИНН 590200346550).
Заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числу, путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети «Интернет».
Неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению дела (ст. ст. 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Заявитель в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает по основаниям, изложенным в заявлении.
Управление Росреестра по Пермскому краю требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.
Судом заслушаны объяснения лиц, принимавших участие в судебных заседаниях, исследованы, представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:
Заявитель основывает свои требования на том, что между ТСЖ «Комсомольский проспект, 81» (арендодатель) и заявителем (арендатор) 24.07.2017 заключен договор о предоставлении в пользование части общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, 81 для монтажа и эксплуатации системы вентиляции. Конкретная часть общего имущества многоквартирного дома (контур внешней стены многоквартирного дома) обозначена цветом и штриховкой на плане, являющемся приложением к договору.
Таким образом, арендодателем и арендатором детально определен и согласован предмет заключаемого договора. Согласованы сторонами договора и иные существенные условия договора. Срок договора согласован сторонами 10 лет, в связи с чем, договор подлежит государственной регистрации.
Между тем, решением Управления Росреестра по Пермскому краю, выраженном в уведомлении от 07.11.2018. № КУВД-001/2018-2579596/2, в государственной регистрации было отказано. Единственным основанием для отказа в государственной регистрации указано то обстоятельство, что передаваемый в пользование объект (часть здания в виде места на фасаде многоквартирного дома) не поставлен на кадастровый учет, в связи с чем регистрация договора, по мнению Управления Росреестра по Пермскому краю невозможна.
Принятое Управлением Росреестра по Пермскому краю решение об отказе в государственной регистрации препятствует регистрации договора подписанного сторонами аренды, лишает возможности Заявителя разместить на фасаде здания приточно-вытяжную вентиляцию на согласованных сторонами договора условиях и создает необоснованные и незаконные барьеры для осуществления коммерческой деятельности.
Заявитель полагает, что принятое Управлением Росреестра по Пермскому краю является незаконным, поскольку оно противоречит положениям п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» согласно которому по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Более того, согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Учитывая, что по результатам правовой экспертизы Управлением Росреестра по Пермскому краю иные обстоятельства, препятствующие государственной регистрации договора, не выявлены, имеются основания для признания незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, выраженного в уведомлении от 07.11.2018 г. № КУВД-001/2018-2579596/2.
Управление Росреестра по Пермскому краю требования не признает, указал, что на регистрацию представлен договор аренды от 24.07.2018, предметом которого является место на фасаде многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, проспект Комсомольский, 81, для монтажа и эксплуатации системы вентиляции, для организации работы предприятия общественного питания, ведущей из помещения, занимаемого арендатором – заявителем по настоящему делу.
Договор аренды заключен между ТСЖ «Комсомольский проспект, 81» (арендодатель) и заявителем (арендатор).
06.08.2018 регистрация договора аренды была приостановлена по п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2013 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).
Основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды послужило отсутствие кадастрового учета части здания, сдаваемого в аренду.
07.11.2018 в связи с неустранением причин приостановления государственной регистрации в регистрации договора аренды было отказано на основании ст. 27 Закона № 218-ФЗ.
По существу принятого решения поясняем следующее.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Статьей 1 Закона № 218-ФЗ также предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).
В силу ч.2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Таким образом, отдельные конструктивные элементы здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование) действующим законодательством не отнесены к объектам недвижимого имущества (частям объектов недвижимости), вследствие чего такие объекты в силу Закона № 218-ФЗ не подлежат кадастровому учету, права на них не подлежат государственной регистрации.
Согласно положениям ч. 7 ст. 4 Закона № 218-ФЗ, ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» части недвижимого имущества — обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях, помещениях — могут быть объектом аренды, если, как следует из ст. 607 Гражданского кодекса РФ, они являются индивидуально-определенными вещами.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
При этом основанием для осуществления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав является, в том числе технический план (ч. 2 ст. 14 Закона 218-ФЗ).
Согласно ст. 24 Закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
В техническом плане указываются, в том числе сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости.
В связи с тем, что фасад здания не является обособленным объектом, постановка на кадастровый учет такой части объекта невозможна, как и невозможна регистрация аренды такого объекта.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Размещение оборудования с использованием общего имущества многоквартирного дома (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
Решение общего собрания собственников многоквартирного дома о предоставлении в аренду место на фасаде многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, проспект Комсомольский, 81, для монтажа и эксплуатации системы вентиляции, для организации работы предприятия общественного питания, на регистрацию представлено не было.
В соответствии с частью первой ст. 46 Жилищного кодекса РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в случае, когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временное пользование — большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Таким образом, отсутствовали документы, необходимые для государственной регистрации прав, подтверждающие правомерность заключения представленного на регистрацию договора аренды, в отсутствии которых не может быть принято решение о неправомерности принятого решения.
Просит в удовлетворении требований отказать.
ТСЖ «КОМПРОС-81» в представленном отзыве поддерживает требования заявителя.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).
В силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ, доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
В соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В своих возражениях Управление Росреестра по Пермскому краю ссылается на то, что как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Вместе с тем, исходя из положений пункта п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
По смыслу изложенных норм, заявитель и ТСЖ «Компрос, 81» при размещении спорной конструкции, должны были получить согласие всех собственников помещений здания, расположенного по указанному адресу.
На государственную регистрацию и в материалы дела, подтверждающие письменное согласование размещения спорной конструкции с каждым из сособственников нежилых помещений не представлено.
Представленный в суд проткал № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 81 по проспекту Комсомольскому г. Перми от 28.02.2018 судом не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку согласно данному протоколу, часть фасада была предоставлена для размещения вентиляции Руссу С.Н., являющегося арендатором помещений у заявителя, в то время как за регистрацией права обратилось ООО «Еда – Еда». Протокол № 1 не содержит принятого собственниками помещений решения о предоставлении ООО «Еда – еда» части фасада.
В связи с чем, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований отказать.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью «ЕДА-ЕДА» (614010 Пермский край город Пермь проспект Комсомольский дом 81этаж 1 со стороны ул. Соловьева, ОГРН: 1185958021710, ИНН: 5904364201) справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп. (платежное поручение 48 от 04.02.2019 на сумму 6 000 руб. 00 коп. остается в материалах дела).
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.
Судья Лядова Г.В.
