АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,
тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07
E-mail: info@kurgan.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А34-1058/2019
г. Курган
04 июня 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 года.
В полном объёме решение изготовлено 04 июля 2019 года.
Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Антимонова П.Ф., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Никитиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Кургана (ОГРН 1024500521506, ИНН 4501005007) к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес» (ИНН 4501176370, ОГРН 1124501006266)
о взыскании 1 803 385 руб. 09 коп.,
при участии в заседании представителей:
от истца: Бояльский А.С. – представитель по доверенности от 12.01.2017, удостоверение;
от ответчика: Добрынина В.В. – представитель по доверенности от 01.01.2019, паспорт,
установил:
Администрация города Кургана (далее — истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 414 от 11.11.2016 в размере 1 803 385 руб. 09 коп., в том числе 1 662 709 руб. 84 коп. – основной долг за период с 01.01.2018 по 30.07.2018, 140 675 руб. 25 коп. – неустойка за период с 01.06.2018 по 23.01.2019.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по ранее изложенным доводам.
Представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов, представленных через канцелярию суда, возражал против исковых требований по доводам отзыва.
Представленные документы приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.
11.11.2016 по результатам аукциона (протокол от 01.11.2016, л.д. 87-88) между Администрацией города Кургана (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Гермес» (арендатор) заключен договор № 414 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель передает за плату в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 45:25:030306:984, площадью 2297 кв.м, в границах указанных в кадастром паспорте земельного участка от 24.05.2016 №45/201/2016-131364, прилагаемому к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Адрес (описание местоположения) участка: Российская Федерация, Курганская область, г. Курган, ул. Карбышева, 13 (п. 1.1 договора). Разрешенное использование: магазины (п. 1.2 договора).
Согласно п. 3.1 договора ежегодный размер арендной платы за участок определен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 01.11.2016 и составляет 7 690 800 руб. в дальнейшим арендная плата за текущий год вносится ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца по реквизитам, указанным в п. 3.3 договора (п. 3.4 договора).
Пунктом 2 договора установлен срок аренды на 18 месяцев с момента подписания акта приема-передачи.
Вышеуказанный земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 11.11.2016 (л.д. 12).
Ответчиком на указанном участке построено здание универсального магазина, разрешение на ввод в эксплуатацию которого получено 20.03.2018 (л.д. 78-81).
Право собственности на указанное здание зарегистрировано за ответчиком в ЕГРП 28.03.2018 (л.д.14).
04.06.2018 ООО «Гермес» обратилось в Департамент архитектуры, строительства и земельных Администрации г. Кургана с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 45:25:030306:984 (л.д.13).
23.07.2018 между Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Гермес» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 115 (л.д.16-17), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2297 кв.м. с кадастровым номером 45:25:030306:984, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Карбышева, 13, с разрешенным использованием: магазины (1.1 Договора).
Цена участка составляет 994500 руб. (согласно приложению №1- расчету), оплата производится единовременным платежом в течение 3 календарных дней со дня подписания договора и осуществляется до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на участок (раздел 2 договора).
Регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок произведена в установленном законом порядке 31.07.2018 (выписка из ЕГРН, отметка на договоре, в деле).
Истец, полагая, что действие договора аренды земельного участка № 414 от 11.11.2016 после истечения срока на который он был заключен – до 11.05.2018, было пролонгировано до даты регистрации перехода права собственности на участок ООО «Гермес», предъявил к ответчику требования об уплате задолженности по указанному договору аренды в размере 1 662 709 руб. 84 коп., а также неустойки, предусмотренной пунктом 5.2 договора аренды, в размере 1 406 675 руб. 25 коп.
С требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 5945 от 06.12.2018, факт получения которой подтверждается копией почтового уведомления с отметкой о получении (л.д. 48, оборотная сторона л.д. 48).
Поскольку ответчик претензию истца оставил без удовлетворения, последний обратился в арбитражный суд за защитой нарушенных прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Не согласившись с предъявленными требованиями, ответчик в материалы дела представил отзыв на исковое заявление, возражения на возражения на отзыв, дополнение к возражениям (в деле), в которых указал на необоснованность требований Администрации г. Кургана, поскольку договор аренды земельного участка № 414 прекратил свое действие после истечения 18 месяцев с даты передачи участка арендатору, т.е. с 11.05.2018, пролонгация данного договора недопустима, поскольку он был заключен по результатам аукциона, поэтому расчет платы за фактическое пользование указанным земельным участком начиная с 11.05.2018 по 30.07.2018 должен быть произведен в соответствии с решением Курганской городской думы от 26.04.2017 № 71 «Об утверждении Положения о порядке определения размера, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана, предоставленные в аренду без торгов» с учетом того, что спорный земельный участок до 31.07.2018 находился в муниципальной собственности города Кургана, кроме того ответчиком были произведены оплаты задолженности за спорный период, что подтверждается платежными поручениями (в деле).
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора и закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление от 17.11.2011 N 73) в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 данного Кодекса).
Судом установлено, что договор аренды земельного участка от 11.11.2016 N 414 заключен по результатам проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Администрации города Кургана от 09.06.2016 № 3794 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по улице Карбышева, № 13 в городе Кургане».
Таким образом, к рассматриваемому договору не применимы положения, предусмотренные п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, как к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах.
Указанные обстоятельства также исключают возможность продления договора от 11.11.2016 N 414 соглашением сторон.
Таким образом, доводы истца, изложенные в возражениях на отзыв (л.д. 86) относительно того, что поскольку соглашение о расторжении указанного договора между сторонами не подписывалось, то арендную плату следует начислять по условиям договора аренды и после истечения его срока, признаются судом противоречащими действующему законодательству.
Довод ответчика о том, что после истечения срока действия договора аренды от 11.11.2016 N 414, с указанного момента и до даты заключения договора купли-продажи земельного участка, арендную плату следует определять на основании Положения о порядке определения размера, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Курганской городской думой, суд находит правомерным.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.
Таким образом, поскольку на момент истечения срока действия договора аренды земельного участка №414 от 11.11.2016 на спорном земельном участке у ответчика на праве собственности находилось здание, в силу указанных положений ЗК РФ у ответчика возникло исключительное право на предоставление ему указанного участка в аренду без проведения конкурсных процедур.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Истцом произведен расчет основного долга за период с 01.01.2018 по 30.07.2018 в размере 1 662 709 руб. 84 коп. с учетом условий договора аренды № 414 от 11.11.2016.
Данный расчет не соответствует действующему законодательству в части периода с 11.05.2018 по 30.07.2018, поскольку в указанный период следует применять правила, утвержденные Положением о порядке определения размера, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана, предоставленные в аренду без торгов.
Пунктом 2.7 указанного Положения установлено, что арендная плата за земельные участки занятые объектами торговли составляет 9% от кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом изложенного, расчет платы за фактическое пользование указанным земельным участком за период с 11.05.2018 по 30.07.2018 следует произвести по формуле: кадастровая стоимость ЗУ * 9% /365 *81=39 725 руб. 51 коп.
Ответчиком своевременно по условиям договора были внесены арендные платежи за период с января по апрель и 10 дней мая 2018 года, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 20-24).
Кроме того ответчиком самостоятельно произведен расчет и внесена плата за фактическое пользование земельным участком до момента регистрации перехода права собственности к ООО «Гермес» (платежное поручение от 19.12.2018 № 1445, л.д. 25). Данная оплата была произведена после внесения оплаты по договору купли-продажи участка № 115 от 23.07.2018, т.е. после 13.07.2018.
Согласно позиции, изложенной в Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 августа 2011 г. N BAC-4408/I1 «О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство по внесению арендной платы.
С учетом изложенного, оснований для взыскания задолженности по арендной плате по договору № 414 от 11.11.2018 в размере 1 662 709 руб. 84 коп. за период с 01.01.2018 по 30.07.2018 не имеется.
При предъявлении требования о взыскании арендных платежей, истцом также предъявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 140 675 руб. 25 коп. за период с 01.06.2018 по 23.01.2019, в которую также включена неустойка в размере 3 371 руб. 31 коп. за период с 01.12.2017 по 20.12.2017, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Из содержания названной нормы следует, что неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно пункту 5.2 раздела 5 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в сумме 0,04 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету истца размер неустойки за период с 01.06.2018 по 23.01.2019 составляет 140 675 руб. 25 коп., в которую также включена неустойка в размере 3 371 руб. 31 коп. за период с 01.12.2017 по 20.12.2017 (в материалах дела).
Поскольку во взыскании основной задолженности за период 01.01.2018 по 30.07.2018 отказано, то и пени, начисленные на данную задолженность, также взысканию не подлежат.
Вместе с тем, из представленного истцом расчета задолженности следует, что за период с 01.12.2017 по 20.12.2017 ответчику рассчитана неустойка в сумме 3 371 руб. 31 коп.
Указанная неустойка начислена за несвоевременное внесение арендной платы за ноябрь 2017 года, что подтверждается платежным поручением № 1458 от 21.12.2017 (л.д.19).
Расчет в указанной части судом проверен, признан верным, ответчик не оспорен, ответчиком не заявлено ходатайство о снижении неустойки, доказательства оплаты данной задолженности в материалы дела не представлено.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскании неустойки за период с 01.12.2017 по 20.12.2017 в сумме 3 371 руб. 31 коп.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Государственная пошлина по делу уплачена не была, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Размер государственной пошлины по настоящему делу, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, составляет 58 руб. (статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации), указанная государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гермес» (ИНН 4501176370, ОГРН 1124501006266) в пользу Администрации города Кургана (ОГРН 1024500521506, ИНН 4501005007) неустойку по договору аренды земельного участка № 414 от 11.11.2016 за период с 01.12.2017 по 20.12.2017 в сумме 3 371 руб. 31 коп.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гермес» (ИНН 4501176370, ОГРН 1124501006266) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 58 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.
Судья
П.Ф. Антимонов
